Daň z pronájmu bytu v roce 2024: Jak na to?

Jak je to s daní z příjmu z pronájmu za rok 2023

Příjmy z pronájmu se započítávají do úhrnu vašich celkových ročních příjmů. Mezi čisté příjmy se počítá nájemné bez záloh na vodu a energie, ale jen v případě, že energie nájemníkovi vyúčtováváte. Pokud máte zálohy stanoveny paušální částkou a nevyúčtováváte přeplatek nebo nedoplatek, pak je daňovým příjmem jak nájem, tak zálohy na energie. Ve smlouvě by tedy měla být zvlášť vymezena částka za nájemné a částka za energie.

Přiznání příjmů z pronájmu se pro obyčejné pronajímatele (tj. pro ty, kteří nemají pronájem jako podnikání) řeší podle dílčího základu daně příjmů z podnikání dle § 9 Zákona o daních z příjmů. Konkrétně příjmy z pronájmu vyplňujete do přílohy č. 2 daňového přiznání a následně do řádku 39 daňového přiznání se uvedou příjmy ponížené o daňově uznatelné výdaje . Kolik přesně za pronájem zaplatíte na daních záleží na spoustě dalších faktorů – slevy na dani, snížení základu daně o daňové odpočty a ostatní příjmy. Z příjmů z pronájmu, které spadají do dílčího základu daně příjmů z podnikání (§9) nemusíte platit sociální a zdravotní pojištění, ať už jste OSVČ nebo zaměstnanec.

Podle daňového řádu musí být přiznání podáno do prvního pracovního dne následujícího po 31. březnu. Pro přiznání za rok 2023 to vychází na úterý 2. 4. 2024 (1. duben 2024 připadá na Velikonoční pondělí). Pokud byste to nestihli, nezoufejte, přiznání můžete stále podat do 2. 5. 2024 elektronicky (1.5.2024 je rovněž státní svátek a tím pádem se lhůta posouvá na následující praccovní den) . V připadě, že vám přiznání zpracovává a podává daňový poradce na základě plné moci, máte tuto lhůtu o 3 měsíce delší, tedy do 1. 7. 2024 (v tomto případě nemusí být plná moc správci daně doručena v předstihu - stačí doručit zároveň s daňovým přiznáním).

!TIP Spočítejte si, kolik zaplatíte na dani z příjmu z vašeho pronájmu.

Vysoké příjmy z pronájmu spadat do 2. daňového pásma

Za kalendářní rok 2020 se ještě platila solidární daň pouze z příjmů ze závislé činnosti a samostatné výdělečné činnosti. Pokud příjmy z těchto dvou kategorií překročili limit 1 672 080 Kč, musel poplatník odvést navíc 7% daň z částky nad limit.

Ve zdaňovacím období 2021 byla však solidární daň zrušena a místo toho platí dvě sazby daně, která se vztahují na všechny zdanitelné příjmy. Pokud váš daňový základ za rok 2023 nepřesáhne 1 935 552 korun, odvedete pouze základní 15% daň z příjmu. Pokud by váš daňový základ přesáhl tuto hranici, odvedete z příjmů, které jsou nad limit, daň 23 % místo základních 15 %.

Také příjem z pronájmu se počítá do celkového základu daně pro výpočet vyššího odovodu daně a pokud váš celkový daňový základ přesáhne limit 1 935 552 Kč, částku nad tento limit musíte zdanit 23% daní místo základních 15 %.

‍

Nepřiznání daně z pronájmu

Kladete si otázku: “Jak legálně pronajímat byt a neplatit žádné daně?” – odpověď je jednoduchá: pokud nechcete mít opletačky s finančním úřadem, daň z příjmu plynoucího z pronájmu přiznávat dle zákona 586/1992 Sb. o daních z příjmů ve znění pozdějších předpisů prostě musíte.

Pronajímání na černo se vám totiž může šeredně prodražit. Pronájem bez řádné nájemní smlouvy dává vychytralým nájemníkům velký prostor byt poničit nebo přestat platit nájem. Spory v případech, kde neexistuje nájemní smlouva nebo je smlouva nekvalitně sepsaná, se velmi těžko řeší. Navíc pak hrozí riziko, že vás naštvaný nájemník udá, že pronajímáte načerno.

Pokud na vás přijde kontrola z finančního úřadu, zisk z pronájmu vám dopočítá. Doměřená daň je ve výši 15 % (případně 23 %) ze základu daně – ten je stanoven ze srovnatelných cen v lokalitě a náklady finanční úřad buď odhadne, nebo vezme paušálních 30 %. Dále je třeba počítat se sankcemi, které s doměřenou daní souvisejí. Jedná se o úroky z prodlení (za pozdní platbu daně) a penále (za to, že byla daň doměřena správcem daně). Výše úroků z prodlení je stanovena ve výši repo sazby vyhlášené ČNB (aktuálně 7 %), zvýšená o 8 %. Za období spadající do 2. pololetí roku 2023 činí 15,00% p.a., za období 1. pololetí roku 2023 úrok z prodlení činil 11,75 % p.a. Úrok z prodlení běží od původní doby splatnosti daně. Kromě úroku navíc zaplatíte i 20% penále z doměřené daně. Na daních tedy v konečném důsledku doplatíte částku i mnohonásobně vyšší, než by byla výše daně přiznané rovnou. Proto se řiďte jasným heslem: Daňové přiznání má povinnost podat každý, jehož příjmy přesáhnou 15.000,- korun ročně. Zároveň doporučujeme poradit se s odborníky.

Paušální výdaje nebo skutečné?

Stejně jako živnostníci máte dvě možnosti uplatňování výdajů – můžete uplatňovat skutečné nebo paušální výdaje. Odečet skutečných výdajů se doporučuje všem, u kterých přesáhnou výdaje 30 % příjmů z nájmu, ovšem tato forma je náročnější na vedení účetní evidence.

Zjistěte, jak ušetřit na daních z pronájmu >>

Výdaje vypočtené jako procento příjmů z pronájmu – 30 % a máte hotovo

Nejjednodušší možností je využití paušálního odečtu nákladů ve výši 30 %, které můžete uplatnit maximálně do výše 600 tisíc korun. Při uplatnění paušálních nákladů je nutné si vést evidenci příjmů a pohledávek a zaniká vám tím možnost si do nákladů zahrnout paušální výdaje na dopravu a platby do fondu oprav.

Skutečné výdaje z pronájmu – bez práce nejsou koláče

Pro některé pronajímatele může být výhodnější uplatnit reálné náklady, ale v tomto případě je nutné vést záznamy o příjmech a výdajích vynaložených na dosažení, zajištění a udržení příjmů v časovém sledu. Navíc oprávněnost těchto nákladů musíte být schopni prokázat finančnímu úřadu zpětně 3 roky, a 8 let při vykázání daňové ztráty.

Uplatňování reálných nákladů je hodně práce navíc, ale úspora za to může stát. Kolik můžete ušetřit se dočtete v článku od Hypoindexu. Pokud zjistíte, že je pro vás výhodnější uplatňovat reálné náklady, doporučujeme se o dalším postupu poradit sdaňovým poradcem, který vám daň z pronájmu pomůže co nejvhodněji optimalizovat.

Jaké skutečné náklady si můžete započítat?

poplatky realitní kanceláři
odpisy nemovitosti
úroky hypotéky na pořízení nemovitosti
náklady na vybavení, jako je například nábytek
náklady na opravu a údržbu
pojištění nemovitosti
daň z nemovitosti
paušál na provoz automobilu
a další

Formu odečtů můžete i měnit, ale je s tím spojená administrativa navíc. Pokud jeden rok uplatníte náklady skutečné a další rok by vám lépe vyšly paušální, musíte podat dodatečné daňové přiznání za předcházející rok, a základ daně se bude upravovat dle § 23 odst. 8 písm. b) bodu 2 Zákona o daních z příjmů o případné neuhrazené pohledávky a závazky.

Chcete na pronájmu vydělávat více?

Optimalizace daní není naší specializací. Zato jsme profesionálové v oblasti pronajímání a rádi vás ochráníme předneplatiči, poničením bytu nebo výpadkem příjmu při neobsazenosti. Pečujeme o portfolio bytů v hodnotě přes 6 miliard korun a věří nám již více než 1 000 majitelů.

Zjistěte, jak díky službě Ideální nájemce pronajímat

bez rizika
bez zbytečné námahy
s větším ziskem

Snížení základu daně při pronájmu

Daň se platí ze zisku, tedy z rozdílu mezi příjmy a výdaji. Tomuto rozdílu se říká základ daně, který je možné dále snížit o tzv. odčitatelné položky dle § 15 Zákona o dani z příjmů.

‍

Mezi tyto položky se řadí například:

dary poskytnuté neziskovým organizacím, spolkům, školám aj.
soukromé životní pojištění splňující podmínky stanovené v zákoně (do 24 000 Kč)
penzijní připojištění: částka placená nad 1 000 Kč měsíčně snižuje základ daně (max. ale 24 000 Kč za rok)
úroky z hypotéky: platí pouze pokud hypotéku čerpáte na byt či dům, kde sami bydlíte, případně poměrově, pokud čerpáte na bytový dům a sami v něm obýváte jeden z bytů
bezplatné darování krve (3 000 Kč / jeden odběr)

Slevy na dani z pronájmu

Pokud daníte zisky z pronájmu, můžete použít všechny obvyklé slevy na dani. Po všech úpravách základu daně, který zaokrouhlíte na celé stokoruny dolů, vypočtete daň ve výši 15 %. Výše daně však ještě není konečná, můžete ji snížit o slevy na dani. Každý člověk má nárok minimálně na základní slevu na poplatníka, která činí 30 840 Kč za rok. Dále existují slevy na děti, na manžela či manželku, sleva na zaplacené školkovné atd.

DPH a pronájem bytu

Na pronájem je navázaná i problematika DPH. U fyzických osob se s ní však setkáme spíše zřídka, a to pouze v případě, že majitel nemovitosti i nájemník jsou plátci DPH a nájemník přitom využívá nemovitost pro svoji ekonomickou činnost. Navíc se musí jednat o nemovitost, která není určená dle katastru nemovitostí jako prostor určený pro bydlení. Pak se mohou dohodnout na tom, že nájemce bude fakturovat částku s DPH.

Nevíte kudy kam? Nechte si poradit od odborníka

Pro ty, co nejsou zběhlí v účetnictví, mohou být pojmy jako daň z nabytí nemovitosti, daň z převodu nemovitosti nebo daň z příjmu velkými neznámými, a v takovém případě je určitě lepší si na pomoc pozvat specialistu z oboru, tedy daňového poradce.

Proč oslovit právě daňového poradce, když zpracovat přiznání zvládne i dobrá účetní?

“Pravdou je, že podle zákona účetní zpracovávat daňová přiznání nesmějí. Na to mají na základě úspěšně složených zkoušek oprávnění právě daňoví poradci. Navíc daňové zákony jsou dnes už tak složité, že vyznat se v nich je opravdu náročné. Než nad těmito věcmi strávit hodiny času, je lepší obrátit se na odborníky. Daňoví poradci musí být také ze zákona pojištění, pokud by klientovi způsobili nějakou škodu v souvislosti s daněmi, zatímco účetní na riziko spojené s daněmi pojišťovny nepojistí,” vysvětluje problematiku daňová poradkyně Ing. Jana Lipenská.

Daňoví poradci vám přiznání nejen zpracují, ale také poradí, jak využít všechny zákonné možnosti pro optimalizaci a snížení daní, upozorní vás na rizika a zároveň vás mohou na základě plné moci zastupovat v jednání s finančním úřadem.

‍